Вполне понятно желание собственников жилой недвижимости улучшить имеющиеся пространство городской квартиры, присоединить к комнате или кухне площадь лоджии или балкона.

Часто заказчики даже не догадываются, что многие виды перепланировки просто недопустимы в квартире, запрещены законодательными актами РФ и регионов.

Причины ремонта с нарушениями

Конечно, если обратиться в сомнительные конторки или к мастерам, которые действуют без регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя (то есть противозаконно), то они сделают все, что душа клиента пожелает.

При этом они не обратят внимание на дополнительные нагрузки, не выполнят необходимых расчетов, проигнорируют, какие конструкции будут затронуты. Заключать договор, и давать гарантии сомнительные исполнители работ также не будут.

Какой же выход из ситуации?

Ремонт в квартире, и особенно капитальный, с перепланировкой, следует доверять компаниям, которые работают на рынке строительных услуг официально, таким как «МФЦУ».

Наши специалисты никогда не предпримут действий, которые приведут к обрушению конструкций. Опытные инженеры и мастера всегда предложат альтернативный выход в любой ситуации, разработают проект на перепланировку, проведут необходимые согласования.

Какие изменения в планировке квартиры противоречат законодательству

Законы, регулирующие перепланировку в многоквартирных домах, направлены на то, чтобы собственники не нарушали несущие конструкции, что ведет к неприятностям в квартире владельца и соседей в виде промерзания, появления плесени и грибка.

Нередко неумелые действия приводят к обрушению конструкций.

Перечень мероприятий, которые категорически нельзя проводить или они требуют обязательного согласования в муниципальных органах:

• объединять ванну с туалетом;
• сносить или переносить несущие стены;
• присоединять балкон или лоджию к комнате;
• переносить силовые кабели, стояки и трубы инженерных коммуникаций;
• переносить дверные проемы или создавать их на новом месте;
• сооружать арки на месте дверных проемов.

Если перечисленные преобразования выполнить самовольно, то меньшее, что грозит владельцу квартиры – внушительный штраф. Узаконить выполненные перепланировочные решения придется в любом случае, только обойдется это уже гораздо дороже.

Продажа недвижимости с самовольной перепланировкой также невозможна.

Порядок согласования перепланировки

Для того, чтобы сделать капитальные преобразования в квартире необходимо разработать проект, который обязательно состоит из графической части, теплотехнического и других необходимых расчетов, пояснительной записки, где дается обоснование перепланированным решениям.

Далее порядок действий такой:

• получение экспертного заключения в организации, которая имеет допуск СРО. Специалисты обследуют конструкции, коммуникации в квартире и дадут заключение о правомерности применения проектных решений;
• документация передается в Управление Архитектуры для получения разрешения на преобразования в квартире;
• согласования могут потребоваться в БТИ, СЭС, Роспотребнадзоре, МЧС.

Работа предстоит трудоемкая и длительная, которая по силам только серьезной компании, каковой является «МФЦУ».

В результате хозяин квартиры обретает уверенность, что перепланировка выполнена по правилам, ему не угрожают неприятности в виде трещин, разрушений конструкций и штрафных санкций.

До и после ремонта часто поднимается вопрос о законности перепланировки в квартире. Собственники жилых, коммерческих и даже муниципальных помещений реконструируют пространство по своему усмотрению.

Выполняется неправильный и опасный демонтаж стен, перенос проемов, коммуникаций, системы вентиляции. Любые несогласованные изменения в параметрах строения считаются незаконными.

Последствия несогласованной перепланировки

Неумелое вмешательство во внутреннюю конструкцию многоэтажек влечет за собой массу негативных последствий. Собственники изменяют технические характеристики и экстерьер здания.

В результате объект не совпадает по параметрам с данными, указанными в технических документах. Следовательно, недвижимость уже не является объектом имущественных отношений.

Если собственник не оформлял разрешения, перепланировка будет признана самовольной и незаконной.

Это повлечет за собой следующие последствия:

• штраф в размере до 2500 руб. с физического лица, до 1 миллиона руб. с юридического лица (ст. 7.21 КоАП РФ);
• необходимость устранить незаконные изменения и вернуть помещение в исходное состояние по предписанию инспектора;
• повторный штраф в большем размере за отказ от выполнения предписаний;
• злостное невыполнение требований Инспекции приводит к тому, что инстанция подает в суд на собственника. Дело может дойти до принудительного выселения, продажи квартиры с торгов или ограничения выезда за границу.

Чтобы отстоять несогласованную перепланировку, собственнику придется получать техническое заключение от архитектора (автора проекта) о допустимости и безопасности выполненных работ. Это требует времени и денег.

Большинство несогласованных перепланировок проводятся с грубыми нарушениями строительных норм. Если они будут выявлены, от собственника потребуют вернуть квартиру в прежнее состояние согласно плану БТИ или полученному ранее разрешению.

Незаконная перепланировка в квартире в ипотеку

Собственники квартир, приобретенных в ипотеку, ограничены в действиях. Обременение с жилого объекта снимается только после полного погашения задолженности, тогда заемщик наделяется всеми правами собственника.

Поэтому вопросы по продаже, сдаче в аренду, перепланировке квартиры согласуются с банком.

Кредитно-финансовая организация устанавливает:

• ответственность заемщика за самовольную перепланировку;
• в каких случаях перепланировка допустима до согласования;
• когда перепланировка запрещена, даже после получения разрешения контролирующих органов и инстанций.

Условия ремонта, перестройки квартиры с обременением должны быть прописаны в ипотечном договоре или в дополнительном соглашении к нему. Нарушения требований банка могут привести к отторжению прав на жилье и выселению через суд.

Если кредитор разрешает перепланировку до согласования с госорганами, то лучше уведомить его письменно.

Сделки с недвижимостью после незаконной перепланировки

В процессе распоряжения квартирой, которая прошла несогласованную перепланировку, собственник сталкивается с проблемами.

Если произведенные перестройки изменили технические параметры жилья, владелец не сможет подтвердить свои права на объект. Недвижимость нельзя будет продать, подарить, обменять, передать по наследству, сдать в аренду.

Для совершения сделок с недвижимостью потребуется согласование ее состояния в БТИ. Придется вернуть квартиру в первоначальное состояние или согласовать изменения в проекте. Чтобы узаконить перепланировку, можно обратиться в суд или к архитектору.